Proyecto de Ley de regulación de Alquiler Turístico Temporario. Senadora Juri

VERSIÓN PRELIMINAR SUSCEPTIBLE DE CORRECCIÓN UNA VEZ CONFRONTADO

CON EL EXPEDIENTE ORIGINAL

(S-1831/2023) PROYECTO DE LEY

El Senado y la Cámara de Diputados, ….

CAPÍTULO I:

 OBJETO. PERSONAS ALCANZADAS. PRINCIPIOS RECTORES

Artículo 1.- Del Objeto: La presente ley tiene por objeto la regulación del contrato de locación temporaria con fines turísticos en la República Argentina.

Artículo 2.- De las Personas alcanzadas: Se encuentran alcanzados por las disposiciones de la presente ley:

1. los propietarios o administradores que cuenten con poder suficiente y/o autorización correspondiente realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen inmuebles, tanto de manera ocasional como habitual, en la modalidad locativa definida en el artículo 4°.

2. las personas que requieran y contraten los servicios descriptos en el artículo 4° y oficien en calidad de huésped, usuario o consumidor del servicio.

3. toda persona humana o jurídica que comercialice, promocione, publicite o intermedie en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, por medios informáticos.

Artículo 3.- Objetivos del sistema: Son objetivos del sistema creado por la presente ley:

1. La protección de los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), de los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal);

2. El desarrollo sustentable y sostenible de las actividades que integran la cadena de valor del turismo en sus tres dimensiones: ambiental, económica y social.

3. La optimización de la calidad de los destinos y las prestaciones turísticas en todas sus formas y modalidades a fin de satisfacer la demanda nacional e internacional.

4. la competitividad, asegurando las condiciones necesarias para el desarrollo de la actividad a través de un producto turístico competitivo.

5. la seguridad de los huéspedes y empleados mediante normas comparables a los que mantienen los proveedores regulados.

6. la transparencia, debida información y seguridad jurídica en las transacciones.

7. la defensa y fortalecimiento de la competencia leal y justa entre los diversos actores del sistema y de éstos con los restantes actores regulados de la industria turística.

8.  las condiciones justas de trabajo en la actividad.

CAPÍTULO II:

DEL CONTRATO DE HOSPEDAJE Y ALQUILER TEMPORARIO CON FINES TURISTICOS

Artículo 4.- Del Contrato de Hospedaje y alquiler temporario con fines turísticos: Se entiende por contrato de alquiler temporario turístico al servicio de alojamiento en unidades con destino habitacional, utilizadas total o parcialmente, por un período mínimo de un (1) día o pernoctación y de hasta noventa (90) días o pernoctaciones.

Artículo 5.- Sujetos: Son sujetos del contrato:

1. los propietarios o administradores que cuenten con poder suficiente o autorización realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen inmuebles de manera habitual en la modalidad locativa definida en el artículo 2° de la presente Ley, a quienes en adelante se denominarán como «anfitriones».

2. las personas que requieran y contraten los servicios descriptos en el artículo 4°, quienes se denominarán como “huésped”.

3. toda persona humana o jurídica que comercialice, promocione, publicite o intermedie en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, por medios informáticos, que se denominarán en adelante “plataformas digitales de alquiler temporario turístico”.

Artículo 6.- Actividad Excluida: En el caso en que un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se destine más de un sesenta por ciento (60%) de las unidades funcionales con destino habitacional a la actividad objeto de la presente y pertenezcan a un mismo propietario, se encuentren bajo la misma administración o se ofrezcan bajo una misma marca, no será de aplicación la presente ley y deberán contar con la habilitación, registro y categorización que corresponda según la Ley Nº 18.828 o la que en el futuro la reemplace.

Artículo 7.- De los derechos del huésped: El “huésped” de Alquiler Temporario Turístico, en su calidad de consumidor y usuario de un servicio surgido en una relación de consumo, tiene todos los derechos que surgen de la Ley Nacional de Defensa del Consumidor (Ley 24240), o la que en el futuro la reemplace.

Artículo 8.- De las obligaciones del huésped: A los efectos de esta Ley, y sin perjuicio de lo establecido en otras regulaciones que resulten aplicables, los huéspedes de Alquileres Temporarios Turísticos tienen la obligación de:

1. Observar las reglas de higiene, educación, convivencia social, y de respeto a las personas, instituciones y costumbres para la utilización adecuada de los diferentes servicios turísticos.

2. Respetar las instalaciones y los equipamientos del inmueble dado en Alquiler Temporario Turístico.

Artículo 9.- De los derechos del anfitrión: Son derechos del titular propietario o administrador de la vivienda de uso turístico entre otros:

1. Obtener la inscripción en el Registro, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la presente ley;

2. Los que se desprenden de las normas aplicables vigentes para la actividad hotelera en general.

Artículo 10.- De las obligaciones del anfitrión: El titular propietario o el administrador de la vivienda de uso turístico, tendrá enunciativamente las siguientes obligaciones:

1. Cumplir con las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad, medio ambiente y propiedad horizontal.

2. Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y en los términos pactados;

3. Tener vigente la habilitación, registro y autorización de uso turístico de la vivienda correspondiente;

4. En el proceso de comercialización hacer uso de sitios formales y regulares en todo el territorio nacional, proveyendo a los mismos del número de inscripción que deberá figurar en la oferta, así como las características reales de la vivienda a ser ofrecida;

5. Responder frente al huésped respecto a las normas generales relativas a la actividad hotelera;

6. Estar inscripto en los regímenes tributarios que correspondan a cada jurisdicción como prestador de servicios de alquiler temporario turístico;

7. Solicitar a la autoridad de aplicación la suspensión o baja respectiva del registro cuando así se correspondiere.

8. Notificar por los canales habituales de comunicación al consorcio de copropietarios de la existencia de una unidad dada en alquiler temporario con fines turísticos. La actividad no debe estar prohibida por reglamento de copropiedad.

9. Registrar información de cada huésped alojado, así como el período de alojamiento. La información debe ser conservada por el plazo que la Autoridad de Aplicación determine.

10. Informar a la autoridad de aplicación el cese de su ofrecimiento como propiedad de Alquiler Temporario Turístico en los plazos y términos que establezca la reglamentación.

11. Presentar una declaración jurada en la que conste el cumplimiento de las disposiciones de seguridad e higiene de los inmuebles objeto de la presente ley de acuerdo a la normativa vigente en la República Argentina. La misma deberá ser suscripta por un ingeniero, arquitecto o especialista en higiene o seguridad.

12. Exhibir en lugar visible de la entrada o de la recepción de la unidad una copia del Certificado de inscripción en el Registro, asignada por la Autoridad de Aplicación cuyas características serán determinadas por la normativa reglamentaria.

13. Contratar seguro de responsabilidad civil por daños contra terceros.

14. Incluir el número de inscripción en el Registro en toda reserva y publicidad en la que se ofreciere una unidad como Alquiler Temporario Turístico.

15. Informar al huésped, al momento de efectuarse la reserva, los servicios ofrecidos, las condiciones de los mismos y las políticas de reserva y cancelación.

16. Informar al huésped de la existencia del reglamento de copropiedad y poner una copia a su disposición.

17. Entregar al huésped un inventario del equipamiento y mobiliario, a los fines de constatar las condiciones de la unidad al momento del ingreso, en el caso en que reciba un depósito en carácter de garantía.

Artículo 11.- De los derechos de las Plataformas digitales de intermediación: Las plataformas digitales de alquiler temporario turístico podrán comercializar, promocionar, publicitar o intermediar en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, publicando por medios informáticos la información brindada por el “huésped” que se encuentre inscripto en el Registro creado por la presente ley.

Artículo 12.- De las obligaciones de las Plataformas digitales de intermediación. Sin perjuicio de las obligaciones que resulten de la aplicación de cualquier otra normativa vigente, las plataformas digitales que ofrezcan, intermedien, y/o celebren contratos de locación temporarios con fines turísticos, deberán:

1. Habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad y en toda publicación o publicidad que se dé al mismo.

2. Proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler.

3. Exhibir en forma accesible en todo medio de publicación la información que la Autoridad de Aplicación determine.

CAPÍTULO III

DE LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN

Artículo 13.- Ámbito de actuación: El Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, será la autoridad de aplicación de la presente ley.

Artículo 14.- Funciones: Son funciones y atribuciones de la autoridad de aplicación las siguientes:

1. Determinar los requisitos generales y específicos que se deberán cumplir a los efectos de obtener la inscripción en el registro conforme a lo establecido en esta ley, su reglamentación y las normas que en su consecuencia se dicten.

2. Recibir la documentación requerida de la propiedad conforme a la reglamentación de la presente y proceder a su inscripción en el registro; emitiendo la constancia respectiva.

3. Aplicar las sanciones que correspondan de acuerdo a la reglamentación de la presente ley.

4. Remitir a los organismos o reparticiones públicas que correspondan las denuncias que sean de competencia de otras dependencias administrativas y que deban ser resueltas por las mismas.

5. Solicitar, previa notificación fehaciente y mediante resolución fundada la baja, el retiro o la suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el Registro.

6. Realizar intimaciones y requerimientos para cumplir con la normativa, en los casos que se detecten publicaciones u oferta de alquileres de inmuebles con fines turísticos temporarios que no se encuentren inscriptos en el Registro. La publicación de la oferta constituye presunción suficiente sobre la realización de la actividad por parte del huésped.

Artículo 15.- De la Inspección y Contralor. Atribuciones. – Convenios. La autoridad de aplicación tendrá las funciones de fiscalización, intimación y requerimientos a fin de detectar los incumplimientos a la presente ley.

Dichas atribuciones podrán ser delegadas en autoridades públicas provinciales y/o municipales en los casos en que en dichas jurisdicciones territoriales se encuentre vigente un registro de viviendas de alquileres temporarios con fines turísticos y se encuentre operativo un sistema de control sobre alquileres temporarios con fines turísticos. En todos los casos regirá entre las distintas jurisdicciones actuantes del sistema el deber de colaboración y comunicación, debiendo compartirse en forma automática y permanente la información existente en los Registros.

La autoridad de aplicación podrá celebrar convenios de colaboración y coordinación sobre las actividades establecidas en el artículo 14 de la presente ley para el contralor y fiscalización de las viviendas de alquiler temporario turístico con los respectivos organismos de turismo provinciales, municipales y de la Ciudad autónoma de Buenos Aires.

A los efectos de la asignación de competencias en los citados convenios, se deberán seguir las siguientes pautas: 1) Estado Nacional: Vigilar el cumplimiento del marco general de la actividad; imponer las sanciones que correspondan por la violación del cumplimiento de las obligaciones y las restantes funciones contempladas en el artículo 14 de la presente ley; 2) Estados Provinciales: Regular lo que atañe a la clasificación y categorización de los establecimientos y la regulación específica de la clase Alquileres Temporarios con fines Turísticos en cuanto a cumplimiento de los parámetros mínimos y normas de seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc., teniendo presente el marco general establecido por la legislación nacional. Asimismo, colaborar con la autoridad de aplicación nacional y/o instrumentar en forma directa un sistema de registro público obligatorio. La información relativa a dicho Registro debe ser compartida en forma permanentemente y actualizada con la autoridad nacional, y ser autoridad de control en lo que respecta a las cuestiones de su competencia y a aquellas delegadas por la autoridad de control nacional; 3) Estados Municipales: Regular lo atinente al ordenamiento urbano y edilicio (zonificaciones, códigos de construcción, y en caso que así lo disponga la legislación provincial en vigencia, cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc. y lo que en este aspecto le concierne en forma específica a la actividad de Alquileres Temporarios con fines Turísticos. Asimismo, deberá ser autoridad de control y fiscalización en lo que respecta a las cuestiones de su competencia, y a aquellas delegadas por la autoridad de control provincial y/o nacional.

CAPITULO IV:

DEL REGISTRO DE VIVIENDAS DE ALQUILERES TEMPORARIOS CON FINES TURISTICOS

Artículo 16.- Creación. Créase en el ámbito del Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, el Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario.

Artículo 17.- Deber de Registración: Deberán registrarse todas las unidades habitacionales que sean ofrecidas y comercializadas bajo los criterios expresados en el artículo 4° de la presente ley. Al momento de la solicitud de la inscripción se le requerirá al propietario o administrador, la habilitación para la comercialización emitida por las autoridades competentes de sus respectivas jurisdicciones y el cumplimiento de las obligaciones tributarias y fiscales correspondientes.

CAPITULO V: REGIMEN SANCIONATORIO

Artículo 18.- De las sanciones: El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones y deberes previstos en la presente ley será pasible, de acuerdo a la gravedad de los hechos:

1. 1. Apercibimiento;

   2. Suspensión en el registro con un máximo de 90 días corridos;

   3. Baja del Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario de la República Argentina.

c. 1. Se procederá a la baja del registro en caso de acumularse 3 (tres) suspensiones.

c. 2. La suspensión o baja del Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la República Argentina deberá ser comunicada por la Autoridad de Aplicación a las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico a fin de que inmediatamente retiren de la comercialización, promoción, y/o publicidad del alquiler temporario turístico la unidad sobre la que pesa la sanción.

c. 3. Operada la baja, la unidad en cuestión no podrá ponerse nuevamente en el mercado de alquileres temporarios turísticos por un lapso de 5 años a contar a partir de que quede firme la sanción.

c. 4. En caso de comprobarse que la persona titular o responsable del inmueble sujeto a alquiler temporario turístico, ejerza la actividad durante la vigencia de la suspensión o baja en el registro, se solicitará a la jurisdicción correspondiente la aplicación de una multa

Artículo 19.- En el caso de incumplimiento de la presente por parte las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico, las mismas serán pasibles de las siguientes sanciones:

a. apercibimiento;

b. multas a determinar por la autoridad competente;

c. suspensión de operar en el país;

d. cese definitivo de actividades en el país.

CAPITULO VI:

DE LOS CONFLICTOS. RESOLUCIÓN ALTERNATIVA DE CONFLICTOS

Artículo 20. Del sistema de resolución de conflictos en materia de alquileres temporarios con fines turísticos: Para la resolución de conflictos que pudieran suscitarse entre personas locadoras y locatarias será de aplicación el Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo (SNAC). Dicho sistema extrajudicial atenderá y resolverá aquellos casos en los que existan incumplimientos a la normativa emanada de esta ley. La adhesión de los locadores al sistema arbitral deberá manifestarse en forma expresa al momento de la inscripción en el registro y se hará constar en el mismo.

Artículo 21.- Incorpórese a la Ley 25.997 como inciso 1.1.6 del Anexo I el siguiente texto: 1.1.6.: “Servicios de alojamiento en viviendas con fines turísticos, utilizados de forma total o parcial por un período mínimo de 1(un) día con al menos 1(una) pernoctación y, un máximo de 90 días”.

Artículo 22.- Aplicación supletoria. Será aplicable en forma supletoria el régimen sancionatorio de la Ley Nacional de Turismo (Ley 25.997), y la Ley de procedimientos administrativos (Ley 19.549).

Artículo 23.- Invitación. Invitase a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley.

Artículo 24.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Mariana Juri

FUNDAMENTOS

Señora Presidenta:

Acompañando una tendencia ampliamente mayoritaria a nivel mundial (París, Barcelona, Madrid, Roma, Japón y Alemania, entre otros) consideramos que la actividad de los Alquileres Temporarios Turísticos (“ATT”) debe ser regulada por el Estado Nacional, debiendo adoptarse a su respecto un criterio de “regulación adecuada”; de manera tal que, mientras se contribuya al desarrollo equilibrado de la llamada economía de plataformas (o economías colaborativas), se proteja a los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), a los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal) y se garanticen una competencia justa con los restantes actores de la industria turística, fiscalidad equitativa y condiciones justas de trabajo.

Por ello es que el presente proyecto de Ley se plantea como Objetivos: a) Introducir obligaciones claras y coherentes para las plataformas y hosts; b) Permitir una supervisión eficaz de la actividad por parte de autoridades nacionales, provinciales y/o municipales; c) Garantizar la seguridad de los huéspedes y empleados mediante normas comparables a los que mantienen los proveedores regulados (Hoteles); d) Reducir la informalidad laboral creciente en la actividad.

A los efectos de cumplimentar tales objetivos, se propone introducir las siguientes herramientas regulatorias: a) Implementar un sistema de registro obligatorio y público; b) Determinar y definir las responsabilidades de propietarios, administradores y de las plataformas digitales dedicadas a las distintas formas de intermediación; c) Ordenar y articular las competencias de los distintos niveles de gobierno nacional, provinciales y municipales.

Es en este aspecto que ponemos especial énfasis, pues estimamos que las incumbencias competenciales entre ellos deben darse de la siguiente manera:

1. Estado Nacional: Establecer el marco general de la actividad mediante la regulación del contrato de hospedaje con fines turísticos temporarios de forma tal que el tratamiento jurídico respecto al pasajero, sus derechos y la responsabilidad del hospedero y de las plataformas, se asimile en todas las formas de hospedaje. Asimismo, debe proveer el marco general en materia de tributos de carácter nacional de modo de lograr una fiscalidad equitativa;

2. Estados Provinciales: Regular lo que atañe a la clasificación y categorización de los establecimientos y la regulación específica de la clase Alquileres con fines turísticos temporarios en cuanto a cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc., teniendo presente el marco general establecido por la legislación nacional. Asimismo, debe llevar un sistema de registro público obligatorio, que necesariamente debe ser compartido con la autoridad nacional, y ser autoridad de control en lo que respecta a las cuestiones de su competencia y a aquellas delegadas por la autoridad de control nacional.

3. Estados Municipales: Regular lo atinente al ordenamiento urbano y edilicio (zonificaciones, códigos de construcción, y en caso que así lo disponga la legislación provincial en vigencia, cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc. y lo que en

este aspecto le concierne en forma específica a la actividad de Alquileres Temporarios con fines Turísticos. Asimismo, deberá ser autoridad de control y fiscalización en lo que respecta a las cuestiones de su competencia, y a aquellas delegadas por la autoridad de control provincial y/o nacional.

Si observamos el derecho comparado podemos observar una profusa legislación y reglamentaciónsobrelamateria.Enelsiguientecuadrocomparativoresumimos las herramientas legislativas encontradas:

Medida	Contenido	Objetivo específico	Países/Ciudades
Registro Obligatorio	Todos los anfitriones deben inscribirse en un registro (nacional o local)	Permitir/Mejora r el control y aplicación de la regulación	Alemania. Croacia. Grecia. Suecia. Colombia. París. Barcelona. Toronto. Buenos Aires
Deber de las PLATAFORMA S de publicar número de registro	Es obligatorio para las plataformas publicar el número de registro del anfitrión	Permitir/Mejora r el control y la aplicación de la regulación. Disminuir la informalidad	San Francisco París Japón
Cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad	Estándares mínimos de cumplimiento del contrato	Protección de los derechos de consumidores y usuarios	Madrid
Determinación de responsabilidad legales de PLATAFORMA S y ANFITRIONES	Regulación clara de los derechos y obligaciones de las partes del contrato. Anfitriones y Plataformas deben asumir sus	Protección de los derechos de consumidores y usuarios	París Roma

	responsabilidades frente al consumidor
Aplicación y Control	Deber del Estado de controlar. Aplicación de sistemas permanentes de monitorización. Aplicación de medidas administrativas y sancionatorias	Control más eficiente. Cumplimiento de los objetivos de la reglamentación.	Perth Toronto Santiago de Chile Bogotá París Milán Barcelona New York Croacia Gracia

En el presente proyecto de ley adoptamos mayoritariamente las herramientas precedentemente expuestas. No obstante, hemos preferido no incorporar medidas y disposiciones que significan mayores restricciones para la libertad de contratación y que observamos como innecesarias en nuestro país, tales como:

Restricciones en ciudades por zonas geográficas	Barcelona París
Creación de Impuestos para turistas	New York Berlín Barcelona París Italia (21%) + Roma (3,5%) o Turín (2,9%)
Restricciones en días que puede alquilarse para turismo temporario	París (hasta 120 días al año) Londres Berlín (90 días en segunda vivienda) New York (30 días, salvo que viva en el lugar)

Con todo, estimamos pertinente y adecuado enfrentar los aspectos centrales de las diversas problemáticas que nos plantea esta nueva forma de contratación que se ha desarrollado en el mercado turístico, que podemos resumir en las siguientes:

1 – El impacto en el sector hotelero tradicional:

La industria hotelera está dictada por regulaciones y altos costos fijos, incluyendo altas barreras de entrada que provienen de inversiones iniciales astronómicas. La acción de las PLATAFORMAS afectó los ingresos de las habitaciones de hotel al reducir los índices de ocupación, los precios de las habitaciones de hotel o ambos. Los hoteles están exigiendo una regulación para frenar los efectos negativos de las PLATAFORMAS y nivelar el campo de juego regulatorio (frente al modelo económico de coste marginal cero de las Plataformas).

Asimismo, los proveedores de departamentos individuales de las plataformas no están sujetos a una reglamentación estricta como la de los hoteles tradicionales. Estos tres elementos juntos refuerzan el creciente poder de mercado de las plataformas frente a los competidores tradicionales y le ayudan a desarrollar una ventaja comparativa (ventajas económicas, impositivas, laborales, burocráticas).

2 – Desplazamientos urbanos que pueden afectar ciudades y barrios: Uno de los temas más debatidos asociados con las Plataformas es su impacto en las ciudades y barrios. El aumento de los alquileres turísticos a corto plazo ha creado en algunas ciudades escasez de viviendas asequibles a largo plazo, lo que ha tenido un impacto drástico en los precios de alquileres y en el estilo de vida de las poblaciones de menores ingresos.

Investigaciones demuestran que el turismo de alquileres temporarios se está convirtiendo en un factor de creación de desigualdad urbana. Junto con el impacto de la escasez de viviendas y el aumento del precio de los alquileres, se producen otros impactos como son la modificación de las condiciones de tranquilidad y convivencia de barrios y comunidades (fiestas ruidosas, congestión y «exceso de turismo»). Ciertas transformaciones demográficas en los barrios provocan desplazamientos comerciales o la introducción de nuevos servicios y opciones de consumo (provocando congestión turística y vacío residencial), aumento de precios de los alquileres, bienes y servicios del lugar y por tanto, desplazamientos de las clases bajas y/o medias de determinados lugares, a veces centrales, a otros periféricos.

3 – Vulneración de derechos a usuarios y consumidores. Peligro en la vida, seguridad y salubridad. Responsabilidades:

A partir de la observación de la casuística proveniente del derecho argentino y fundamentalmente del derecho comparado (Comisión Europea, Red Europea de Cooperación para la Protección de los Consumidores, entre otros) surge un campo de acción muy amplio en procura de garantizar

que los derechos de consumidores y usuarios no se vean vulnerados por las plataformas y anfitriones.

Así pues, se han denunciado “Prácticas comerciales engañosas”, determinadas por contener información falsa o carecer de información sustancial para inducir a error al consumidor medio, haciéndolo tomar una decisión que de otro modo no hubiera tomado. Asimismo, existen numerosos supuestos de vulneración a la “Obligación de proporcionar una información completa y adecuada sobre el precio”. A modo de ejemplo, la Comisión Europea y Red CPC observaron los Términos de Servicio de Airbnb (en el párrafo 6.2 – epígrafe 6, dedicado a las «Tarifas de Servicio») por presentar falta de claridad y ambigüedad en la información sobre el precio total o final. Es evidente que el precio total de un producto o servicio es un elemento fundamental para la adopción de la decisión de compra del consumidor y es por ello que debe de estar siempre claramente visible y determinado. Asimismo, la “Obligación de identificar claramente si el anfitrión tiene la condición de empresario o de consumidor”, ha sido exigida entendiendo que la condición de profesional o de particular del anfitrión puede influir en la decisión del consumidor y que la misma tiene consecuencias jurídicas en cuanto a la protección del consumidor.

Finalmente, numerosas “Cláusulas abusivas” han sido denunciadas y resueltas, cuando median cláusulas contractuales que no se han sido negociadas individualmente y que, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato. Por ejemplo en materia de “jurisdicción” (determinándose que no debe llevarlo a un país diferente de su Estado de residencia); en cuanto a “decisiones unilaterales de las plataformas sobre terminación de un contrato”; o “privación a los consumidores de su derecho legal básico de demandar a un anfitrión en caso de daños personales u otros daños”; o “modificación unilateral de las cláusulas y condiciones, sin informar claramente a los consumidores anticipadamente y darles la posibilidad de rescindir el contrato; o en cuanto a la política de Airbnb en materia de “restituciones e indemnizaciones y de aceptación de demandas por daños”, la que debe estar claramente definida y no debe privar a los consumidores de su derecho de interponer los recursos legales a su disposición.

De la citada casuística surge entonces la necesidad de realizar una reglamentación adecuada de un contrato complejo (hospedaje turístico transitorio) que une a distintas partes en diversas etapas de desarrollo: Anfitrión-Plataforma; Plataforma-Usuario; Usuario-Anfitrión.

Por demás, numerosas denuncias y hechos denotan la posibilidad extendida que se utilicen sitios que ponen en peligro la vida, seguridad y

salubridad de las personas, siendo necesario reglamentar las responsabilidades que deberán asumir anfitriones y plataformas.

4 – Cambios en condiciones laborales:

La informalidad existente en la actividad de alquileres con fines turísticos temporarios ha provocado una creciente informalidad en el mercado laboral relativo a la misma, debiendo asegurarse las condiciones justas de trabajo. Atendiendo a todas estas problemáticas, es que estimamos necesario que los estados, mediante su legislación, brinde herramientas que acompañen el crecimiento de las economías colaborativas y para que ellas se incorporen a la economía general de las comunidades de una manera más efectiva y beneficiosa para la mayoría.

Debe rescatarse lo positivo: el mercado de las plataformas ayuda a la gente a viajar, aumenta el poder de los consumidores, promueve el turismo,ayuda a los anfitriones legales a obtener ingresos adicionales, entre otros;pero los serios impactos generados -en el sector hotelero, en las ciudades y barrios, en el aumento de los precios de los alquileres, en la vulneracióndelosderechosdeusuariosyconsumidoresyenlascondicioneslaborales-nos indica que debemos dar una paso hacia adelante, mediante regulaciones mínimas y adecuadas que nivel en el campo de juego.

Los responsables políticos deben asumir su responsabilidad y crear un marco regulador que rectifique las diversas problemáticas generadas.

En última instancia, los gobiernos junto a las plataformas y a organizaciones de incumbencia, deben trabajar conjuntamente para erradicar ciertos impactos negativos y, al mismo tiempo, preservar los beneficios de un modelo de negocio que ha llegado para quedarse.

Por ello, acompañando una tendencia ampliamente mayoritaria a nivel mundial (París, Barcelona, Madrid, Roma, Japón y Alemania, entre otros) consideramos que la actividad de los Alquileres Temporarios Turísticos (“ATT”) no debe ser prohibida ni tampoco absolutamente desregulada, sino que debe adoptarse el criterio de una regulación adecuada, de manera tal que, mientras se contribuya al desarrollo equilibrado de la llamada economía de plataformas (o economías colaborativas), se proteja a los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), a los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal), se garantice una competencia justa con los restantes actores de la industria turística, fiscalidad equitativa y condiciones justas de trabajo.

Por tales razones y las que se agregarán al momento de su tratamiento, solicito a mis pares tengan a bien acompañarme y dar sanción favorable al presente Proyecto de Ley.

Mariana Juri

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(S-1831/2023) PROYECTO DE LEY

El Senado y la Cámara de Diputados, ….

CAPÍTULO I:

OBJETO. PERSONAS ALCANZADAS. PRINCIPIOS RECTORES

Artículo 1.- Del Objeto: La presente ley tiene por objeto la regulación del contrato de locación temporaria con fines turísticos en la República Argentina.

Artículo 2.- De las Personas alcanzadas: Se encuentran alcanzados por las disposiciones de la presente ley:

1) los propietarios o administradores que cuenten con poder suficiente y/o autorización correspondiente realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen inmuebles, tanto de manera ocasional como habitual, en la modalidad locativa definida en el artículo 4°.
2) las personas que requieran y contraten los servicios descriptos en el artículo 4° y oficien en calidad de huésped, usuario o consumidor del servicio.
3) toda persona humana o jurídica que comercialice, promocione, publicite o intermedie en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, por medios informáticos.

Artículo 3.- Objetivos del sistema: Son objetivos del sistema creado por la presente ley:

1) La protección de los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), de los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal);
2) El desarrollo sustentable y sostenible de las actividades que integran la cadena de valor del turismo en sus tres dimensiones: ambiental, económica y social.
3) La optimización de la calidad de los destinos y las prestaciones turísticas en todas sus formas y modalidades a fin de satisfacer la demanda nacional e internacional.

 

 

 

4) la competitividad, asegurando las condiciones necesarias para el desarrollo de la actividad a través de un producto turístico competitivo.
5) la seguridad de los huéspedes y empleados mediante normas comparables a los que mantienen los proveedores regulados.
6) la transparencia, debida información y seguridad jurídica en las transacciones.
7) la defensa y fortalecimiento de la competencia leal y justa entre los diversos actores del sistema y de éstos con los restantes actores regulados de la industria turística.
8) las condiciones justas de trabajo en la actividad.

CAPÍTULO II:

DEL CONTRATO DE HOSPEDAJE Y ALQUILER TEMPORARIO CON FINES TURISTICOS

Artículo 4.- Del Contrato de Hospedaje y alquiler temporario con fines turísticos: Se entiende por contrato de alquiler temporario turístico al servicio de alojamiento en unidades con destino habitacional, utilizadas total o parcialmente, por un período mínimo de un (1) día o pernoctación y de hasta noventa (90) días o pernoctaciones.

Artículo 5.- Sujetos: Son sujetos del contrato:
a) los propietarios o administradores que cuenten con poder suficiente o autorización realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen inmuebles de manera habitual en la modalidad locativa definida en el artículo 2° de la presente Ley, a quienes en adelante se denominarán como «anfitriones».
b) las personas que requieran y contraten los servicios descriptos en el artículo 4°, quienes se denominarán como “huésped”.
c) toda persona humana o jurídica que comercialice, promocione, publicite o intermedie en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, por medios informáticos, que se denominarán en adelante “plataformas digitales de alquiler temporario turístico”.

Artículo 6.- Actividad Excluida: En el caso en que un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se destine más de un sesenta por ciento (60%) de las unidades funcionales con destino habitacional a la actividad objeto de la presente y pertenezcan a un mismo propietario, se encuentren bajo la misma administración o se ofrezcan bajo una misma marca, no será de aplicación la presente ley y deberán contar con la habilitación, registro y categorización que corresponda según la Ley Nº 18.828 o la que en el futuro la reemplace.

 

 

 

Artículo 7.- De los derechos del huésped: El “huésped” de Alquiler Temporario Turístico, en su calidad de consumidor y usuario de un servicio surgido en una relación de consumo, tiene todos los derechos que surgen de la Ley Nacional de Defensa del Consumidor (Ley 24240), o la que en el futuro la reemplace.

Artículo 8.- De las obligaciones del huésped: A los efectos de esta Ley, y sin perjuicio de lo establecido en otras regulaciones que resulten aplicables, los huéspedes de Alquileres Temporarios Turísticos tienen la obligación de:

1. Observar las reglas de higiene, educación, convivencia social, y de respeto a las personas, instituciones y costumbres para la utilización adecuada de los diferentes servicios turísticos.
2. Respetar las instalaciones y los equipamientos del inmueble dado en Alquiler Temporario Turístico.

Artículo 9.- De los derechos del anfitrión: Son derechos del titular propietario o administrador de la vivienda de uso turístico entre otros:

1. Obtener la inscripción en el Registro, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la presente ley;
2. Los que se desprenden de las normas aplicables vigentes para la actividad hotelera en general.

Artículo 10.- De las obligaciones del anfitrión: El titular propietario o el administrador de la vivienda de uso turístico, tendrá enunciativamente las siguientes obligaciones:

1. Cumplir con las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad, medio ambiente y propiedad horizontal.
2. Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y en los términos pactados;
3. Tener vigente la habilitación, registro y autorización de uso turístico de la vivienda correspondiente;
4. En el proceso de comercialización hacer uso de sitios formales y regulares en todo el territorio nacional, proveyendo a los mismos del número de inscripción que deberá figurar en la oferta, así como las características reales de la vivienda a ser ofrecida;
5. Responder frente al huésped respecto a las normas generales relativas a la actividad hotelera;
6. Estar inscripto en los regímenes tributarios que correspondan a cada jurisdicción como prestador de servicios de alquiler temporario turístico;
7. Solicitar a la autoridad de aplicación la suspensión o baja respectiva del registro cuando así se correspondiere.

 

 

 

8. Notificar por los canales habituales de comunicación al consorcio de copropietarios de la existencia de una unidad dada en alquiler temporario con fines turísticos. La actividad no debe estar prohibida por reglamento de copropiedad.
9. Registrar información de cada huésped alojado, así como el período de alojamiento. La información debe ser conservada por el plazo que la Autoridad de Aplicación determine.
10. Informar a la autoridad de aplicación el cese de su ofrecimiento como propiedad de Alquiler Temporario Turístico en los plazos y términos que establezca la reglamentación.
11. Presentar una declaración jurada en la que conste el cumplimiento de las disposiciones de seguridad e higiene de los inmuebles objeto de la presente ley de acuerdo a la normativa vigente en la República Argentina. La misma deberá ser suscripta por un ingeniero, arquitecto o especialista en higiene o seguridad.
12. Exhibir en lugar visible de la entrada o de la recepción de la unidad una copia del Certificado de inscripción en el Registro, asignada por la Autoridad de Aplicación cuyas características serán determinadas por la normativa reglamentaria.
13. Contratar seguro de responsabilidad civil por daños contra terceros.
14. Incluir el número de inscripción en el Registro en toda reserva y publicidad en la que se ofreciere una unidad como Alquiler Temporario Turístico.
15. Informar al huésped, al momento de efectuarse la reserva, los servicios ofrecidos, las condiciones de los mismos y las políticas de reserva y cancelación.
16. Informar al huésped de la existencia del reglamento de copropiedad y poner una copia a su disposición.
17. Entregar al huésped un inventario del equipamiento y mobiliario, a los fines de constatar las condiciones de la unidad al momento del ingreso, en el caso en que reciba un depósito en carácter de garantía.

Artículo 11.- De los derechos de las Plataformas digitales de intermediación: Las plataformas digitales de alquiler temporario turístico podrán comercializar, promocionar, publicitar o intermediar en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, publicando por medios informáticos la información brindada por el “huésped” que se encuentre inscripto en el Registro creado por la presente ley.

Artículo 12.- De las obligaciones de las Plataformas digitales de intermediación. Sin perjuicio de las obligaciones que resulten de la aplicación de cualquier otra normativa vigente, las plataformas digitales que ofrezcan, intermedien, y/o celebren contratos de locación temporarios con fines turísticos, deberán:

 

 

 

1. Habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad y en toda publicación o publicidad que se dé al mismo.
2. Proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler.
3. Exhibir en forma accesible en todo medio de publicación la información que la Autoridad de Aplicación determine.

CAPÍTULO III

DE LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN

Artículo 13.- Ámbito de actuación: El Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, será la autoridad de aplicación de la presente ley.

Artículo 14.- Funciones: Son funciones y atribuciones de la autoridad de aplicación las siguientes:

1. Determinar los requisitos generales y específicos que se deberán cumplir a los efectos de obtener la inscripción en el registro conforme a lo establecido en esta ley, su reglamentación y las normas que en su consecuencia se dicten.
2. Recibir la documentación requerida de la propiedad conforme a la reglamentación de la presente y proceder a su inscripción en el registro; emitiendo la constancia respectiva.
3. Aplicar las sanciones que correspondan de acuerdo a la reglamentación de la presente ley.
4. Remitir a los organismos o reparticiones públicas que correspondan las denuncias que sean de competencia de otras dependencias administrativas y que deban ser resueltas por las mismas.
5. Solicitar, previa notificación fehaciente y mediante resolución fundada la baja, el retiro o la suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el Registro.
6. Realizar intimaciones y requerimientos para cumplir con la normativa, en los casos que se detecten publicaciones u oferta de alquileres de inmuebles con fines turísticos temporarios que no se encuentren inscriptos en el Registro. La publicación de la oferta constituye presunción suficiente sobre la realización de la actividad por parte del huésped.

Artículo 15.- De la Inspección y Contralor. Atribuciones. – Convenios. La autoridad de aplicación tendrá las funciones de fiscalización, intimación y requerimientos a fin de detectar los incumplimientos a la presente ley.

 

 

 

Dichas atribuciones podrán ser delegadas en autoridades públicas provinciales y/o municipales en los casos en que en dichas jurisdicciones territoriales se encuentre vigente un registro de viviendas de alquileres temporarios con fines turísticos y se encuentre operativo un sistema de control sobre alquileres temporarios con fines turísticos. En todos los casos regirá entre las distintas jurisdicciones actuantes del sistema el deber de colaboración y comunicación, debiendo compartirse en forma automática y permanente la información existente en los Registros.

La autoridad de aplicación podrá celebrar convenios de colaboración y coordinación sobre las actividades establecidas en el artículo 14 de la presente ley para el contralor y fiscalización de las viviendas de alquiler temporario turístico con los respectivos organismos de turismo provinciales, municipales y de la Ciudad autónoma de Buenos Aires.

A los efectos de la asignación de competencias en los citados convenios, se deberán seguir las siguientes pautas: 1) Estado Nacional: Vigilar el cumplimiento del marco general de la actividad; imponer las sanciones que correspondan por la violación del cumplimiento de las obligaciones y las restantes funciones contempladas en el artículo 14 de la presente ley; 2) Estados Provinciales: Regular lo que atañe a la clasificación y categorización de los establecimientos y la regulación específica de la clase Alquileres Temporarios con fines Turísticos en cuanto a cumplimiento de los parámetros mínimos y normas de seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc., teniendo presente el marco general establecido por la legislación nacional. Asimismo, colaborar con la autoridad de aplicación nacional y/o instrumentar en forma directa un sistema de registro público obligatorio. La información relativa a dicho Registro debe ser compartida en forma permanentemente y actualizada con la autoridad nacional, y ser autoridad de control en lo que respecta a las cuestiones de su competencia y a aquellas delegadas por la autoridad de control nacional; 3) Estados Municipales: Regular lo atinente al ordenamiento urbano y edilicio (zonificaciones, códigos de construcción, y en caso que así lo disponga la legislación provincial en vigencia, cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc. y lo que en este aspecto le concierne en forma específica a la actividad de Alquileres Temporarios con fines Turísticos. Asimismo, deberá ser autoridad de control y fiscalización en lo que respecta a las cuestiones de su competencia, y a aquellas delegadas por la autoridad de control provincial y/o nacional.

CAPITULO IV:

DEL REGISTRO DE VIVIENDAS DE ALQUILERES TEMPORARIOS CON FINES TURISTICOS

 

 

 

 

Artículo 16.- Creación. Créase en el ámbito del Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, el Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario.

Artículo 17.- Deber de Registración: Deberán registrarse todas las unidades habitacionales que sean ofrecidas y comercializadas bajo los criterios expresados en el artículo 4° de la presente ley. Al momento de la solicitud de la inscripción se le requerirá al propietario o administrador, la habilitación para la comercialización emitida por las autoridades competentes de sus respectivas jurisdicciones y el cumplimiento de las obligaciones tributarias y fiscales correspondientes.

CAPITULO V: REGIMEN SANCIONATORIO
Artículo 18.- De las sanciones: El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones y deberes previstos en la presente ley será pasible, de acuerdo a la gravedad de los hechos:

a. Apercibimiento;
b. Suspensión en el registro con un máximo de 90 días corridos;
c. Baja del Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario de la República Argentina.
c. 1. Se procederá a la baja del registro en caso de acumularse 3 (tres) suspensiones.
c. 2. La suspensión o baja del Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la República Argentina deberá ser comunicada por la Autoridad de Aplicación a las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico a fin de que inmediatamente retiren de la comercialización, promoción, y/o publicidad del alquiler temporario turístico la unidad sobre la que pesa la sanción.
c. 3. Operada la baja, la unidad en cuestión no podrá ponerse nuevamente en el mercado de alquileres temporarios turísticos por un lapso de 5 años a contar a partir de que quede firme la sanción.
c. 4. En caso de comprobarse que la persona titular o responsable del inmueble sujeto a alquiler temporario turístico, ejerza la actividad durante la vigencia de la suspensión o baja en el registro, se solicitará a la jurisdicción correspondiente la aplicación de una multa

Artículo 19.- En el caso de incumplimiento de la presente por parte las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico, las mismas serán pasibles de las siguientes sanciones: a. apercibimiento; b. multas a

 

 

 

determinar por la autoridad competente; c. suspensión de operar en el país;
d. cese definitivo de actividades en el país.

CAPITULO VI:

DE LOS CONFLICTOS. RESOLUCION ALTERNATIVA DE CONFLICTOS

Artículo 20. Del sistema de resolución de conflictos en materia de alquileres temporarios con fines turísticos: Para la resolución de conflictos que pudieran suscitarse entre personas locadoras y locatarias será de aplicación el Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo (SNAC). Dicho sistema extrajudicial atenderá y resolverá aquellos casos en los que existan incumplimientos a la normativa emanada de esta ley. La adhesión de los locadores al sistema arbitral deberá manifestarse en forma expresa al momento de la inscripción en el registro y se hará constar en el mismo.

Artículo 21.- Incorpórese a la Ley 25.997 como inciso 1.1.6 del Anexo I el siguiente texto: 1.1.6.: “Servicios de alojamiento en viviendas con fines turísticos, utilizados de forma total o parcial por un período mínimo de 1(un) día con al menos 1(una) pernoctación y, un máximo de 90 días”.

Artículo 22.- Aplicación supletoria. Será aplicable en forma supletoria el régimen sancionatorio de la Ley Nacional de Turismo (Ley 25.997), y la Ley de procedimientos administrativos (Ley 19.549).

Artículo 23.- Invitación. Invitase a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley.

Artículo 24.- Comuniquese al Poder Ejecutivo.

Mariana Juri

FUNDAMENTOS

Señora Presidenta:

Acompañando una tendencia ampliamente mayoritaria a nivel mundial (París, Barcelona, Madrid, Roma, Japón y Alemania, entre otros) consideramos que la actividad de los Alquileres Temporarios Turísticos (“ATT”) debe ser regulada por el Estado Nacional, debiendo adoptarse a su respecto un criterio de “regulación adecuada”; de manera tal que, mientras se contribuya al desarrollo equilibrado de la llamada economía de plataformas (o economías colaborativas), se proteja a los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), a los destinos turísticos

 

 

 

(en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal) y se garanticen una competencia justa con los restantes actores de la industria turística, fiscalidad equitativa y condiciones justas de trabajo.

Por ello es que el presente proyecto de Ley se plantea como Objetivos: a) Introducir obligaciones claras y coherentes para las plataformas y hosts; b) Permitir una supervisión eficaz de la actividad por parte de autoridades nacionales, provinciales y/o municipales; c) Garantizar la seguridad de los huéspedes y empleados mediante normas comparables a los que mantienen los proveedores regulados (Hoteles); d) Reducir la informalidad laboral creciente en la actividad.

A los efectos de cumplimentar tales objetivos, se propone introducir las siguientes herramientas regulatorias: a) Implementar un sistema de registro obligatorio y público; b) Determinar y definir las responsabilidades de propietarios, administradores y de las plataformas digitales dedicadas a las distintas formas de intermediación; c) Ordenar y articular las competencias de los distintos niveles de gobierno nacional, provinciales y municipales.

Es en este aspecto que ponemos especial énfasis, pues estimamos que las incumbencias competenciales entre ellos deben darse de la siguiente manera:

1) Estado Nacional: Establecer el marco general de la actividad mediante la regulación del contrato de hospedaje con fines turísticos temporarios de forma tal que el tratamiento jurídico respecto al pasajero, sus derechos y la responsabilidad del hospedero y de las plataformas, se asimile en todas las formas de hospedaje. Asimismo, debe proveer el marco general en materia de tributos de carácter nacional de modo de lograr una fiscalidad equitativa;
2) Estados Provinciales: Regular lo que atañe a la clasificación y categorización de los establecimientos y la regulación específica de la clase Alquileres con fines turísticos temporarios en cuanto a cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc., teniendo presente el marco general establecido por la legislación nacional. Asimismo, debe llevar un sistema de registro público obligatorio, que necesariamente debe ser compartido con la autoridad nacional, y ser autoridad de control en lo que respecta a las cuestiones de su competencia y a aquellas delegadas por la autoridad de control nacional.
c) Estados Municipales: Regular lo atinente al ordenamiento urbano y edilicio (zonificaciones, códigos de construcción, y en caso que así lo disponga la legislación provincial en vigencia, cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc. y lo que en

 

 

 

este aspecto le concierne en forma específica a la actividad de Alquileres Temporarios con fines Turísticos. Asimismo, deberá ser autoridad de control y fiscalización en lo que respecta a las cuestiones de su competencia, y a aquellas delegadas por la autoridad de control provincial y/o nacional.

Si observamos el derecho comparado podemos observar una profusa legislación y reglamentación sobre la materia. En el siguiente cuadro comparativo resumimos las herramientas legislativas encontradas:

Medida
Contenido
Objetivo específico
Países/Ciudades
Registro Obligatorio
Todos los anfitriones deben inscribirse en un registro (nacional o local)
Permitir/Mejora r el control y aplicación de la regulación
Alemania. Croacia.
Grecia. Suecia. Colombia. París.
Barcelona. Toronto. Buenos Aires
Deber de las PLATAFORMA
S de publicar número de registro
Es obligatorio para las
plataformas publicar el
número de
registro del anfitrión
Permitir/Mejora r el control y la aplicación de la regulación.
Disminuir la informalidad
San Francisco París
Japón
Cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad
Estándares mínimos de cumplimiento del contrato
Protección de los derechos de consumidores y usuarios
Madrid
Determinación de responsabilida d legales de PLATAFORMA
S y
ANFITRIONES
Regulación clara de los derechos y obligaciones de las partes del contrato. Anfitriones y Plataformas
deben asumir sus
Protección de los derechos de consumidores y usuarios
París Roma

 

 

 

 

responsabilida des frente al
consumidor

Aplicación y Control
Deber del
Estado de controlar.
Aplicación de sistemas permanentes de monitorización. Aplicación de medidas administrativas
y sancionatorias
Control más eficiente.
Cumplimiento de los objetivos de la
reglamentació n.
Perth Toronto
Santiago de Chile Bogotá
París Milán Barcelona New York Croacia Gracia

En el presente proyecto de ley adoptamos mayoritariamente las herramientas precedentemente expuestas. No obstante, hemos preferido no incorporar medidas y disposiciones que significan mayores restricciones para la libertad de contratación y que observamos como innecesarias en nuestro país, tales como:
Restricciones en ciudades por zonas geográficas
Barcelona París
Creación de Impuestos para turistas
New York Berlín Barcelona París
Italia (21%) + Roma (3,5%) o
Turín (2,9%)
Restricciones en días que puede alquilarse para turismo temporario
París (hasta 120 días al año) Londres
Berlín (90 días en segunda vivienda)
New York (30 días, salvo que viva en el lugar)

Con todo, estimamos pertinente y adecuado enfrentar los aspectos centrales de las diversas problemáticas que nos plantea esta nueva forma de contratación que se ha desarrollado en el mercado turístico, que podemos resumir en las siguientes:

1. El impacto en el sector hotelero tradicional:

 

 

 

La industria hotelera está dictada por regulaciones y altos costos fijos, incluyendo altas barreras de entrada que provienen de inversiones iniciales astronómicas. La acción de las PLATAFORMAS afectó los ingresos de las habitaciones de hotel al reducir los índices de ocupación, los precios de las habitaciones de hotel o ambos. Los hoteles están exigiendo una regulación para frenar los efectos negativos de las PLATAFORMAS y nivelar el campo de juego regulatorio (frente al modelo económico de coste marginal cero de las Plataformas).

Asimismo, los proveedores de departamentos individuales de las plataformas no están sujetos a una reglamentación estricta como la de los hoteles tradicionales. Estos tres elementos juntos refuerzan el creciente poder de mercado de las plataformas frente a los competidores tradicionales y le ayudan a desarrollar una ventaja comparativa (ventajas económicas, impositivas, laborales, burocráticas).

2. Desplazamientos urbanos que pueden afectar ciudades y barrios: Uno de los temas más debatidos asociados con las Plataformas es su impacto en las ciudades y barrios. El aumento de los alquileres turísticos a corto plazo ha creado en algunas ciudades escasez de viviendas asequibles a largo plazo, lo que ha tenido un impacto drástico en los precios de alquileres y en el estilo de vida de las poblaciones de menores ingresos.

Investigaciones demuestran que el turismo de alquileres temporarios se está convirtiendo en un factor de creación de desigualdad urbana. Junto con el impacto de la escasez de viviendas y el aumento del precio de los alquileres, se producen otros impactos como son la modificación de las condiciones de tranquilidad y convivencia de barrios y comunidades (fiestas ruidosas, congestión y «exceso de turismo»). Ciertas transformaciones demográficas en los barrios provocan desplazamientos comerciales o la introducción de nuevos servicios y opciones de consumo (provocando congestión turística y vacío residencial), aumento de precios de los alquileres, bienes y servicios del lugar y por tanto, desplazamientos de las clases bajas y/o medias de determinados lugares, a veces centrales, a otros periféricos.

3. Vulneración de derechos a usuarios y consumidores. Peligro en la vida, seguridad y salubridad. Responsabilidades:

A partir de la observación de la casuística proveniente del derecho argentino y fundamentalmente del derecho comparado (Comisión Europea, Red Europea de Cooperación para la Protección de los Consumidores, entre otros) surge un campo de acción muy amplio en procura de garantizar

 

 

 

que los derechos de consumidores y usuarios no se vean vulnerados por las plataformas y anfitriones.

Así pues, se han denunciado “Prácticas comerciales engañosas”, determinadas por contener información falsa o carecer de información sustancial para inducir a error al consumidor medio, haciéndolo tomar una decisión que de otro modo no hubiera tomado. Asimismo, existen numerosos supuestos de vulneración a la “Obligación de proporcionar una información completa y adecuada sobre el precio”. A modo de ejemplo, la Comisión Europea y Red CPC observaron los Términos de Servicio de Airbnb (en el párrafo 6.2 – epígrafe 6, dedicado a las «Tarifas de Servicio») por presentar falta de claridad y ambigüedad en la información sobre el precio total o final. Es evidente que el precio total de un producto o servicio es un elemento fundamental para la adopción de la decisión de compra del consumidor y es por ello que debe de estar siempre claramente visible y determinado. Asimismo, la “Obligación de identificar claramente si el anfitrión tiene la condición de empresario o de consumidor”, ha sido exigida entendiendo que la condición de profesional o de particular del anfitrión puede influir en la decisión del consumidor y que la misma tiene consecuencias jurídicas en cuanto a la protección del consumidor.

Finalmente, numerosas “Cláusulas abusivas” han sido denunciadas y resueltas, cuando median cláusulas contractuales que no se han sido negociadas individualmente y que, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato. Por ejemplo en materia de “jurisdicción” (determinándose que no debe llevarlo a un país diferente de su Estado de residencia); en cuanto a “decisiones unilaterales de las plataformas sobre terminación de un contrato”; o “privación a los consumidores de su derecho legal básico de demandar a un anfitrión en caso de daños personales u otros daños”; o “modificación unilateral de las cláusulas y condiciones, sin informar claramente a los consumidores anticipadamente y darles la posibilidad de rescindir el contrato; o en cuanto a la política de Airbnb en materia de “restituciones e indemnizaciones y de aceptación de demandas por daños”, la que debe estar claramente definida y no debe privar a los consumidores de su derecho de interponer los recursos legales a su disposición.

De la citada casuística surge entonces la necesidad de realizar una reglamentación adecuada de un contrato complejo (hospedaje turístico transitorio) que une a distintas partes en diversas etapas de desarrollo: Anfitrión-Plataforma; Plataforma-Usuario; Usuario-Anfitrión.

Por demás, numerosas denuncias y hechos denotan la posibilidad extendida que se utilicen sitios que ponen en peligro la vida, seguridad y

 

 

 

salubridad de las personas, siendo necesario reglamentar las responsabilidades que deberán asumir anfitriones y plataformas.

4. Cambios en condiciones laborales:

La informalidad existente en la actividad de alquileres con fines turísticos temporarios ha provocado una creciente informalidad en el mercado laboral relativo a la misma, debiendo asegurarse las condiciones justas de trabajo. Atendiendo a todas estas problemáticas, es que estimamos necesario que los estados, mediante su legislación, brinde herramientas que acompañen el crecimiento de las economías colaborativas y para que ellas se incorporen a la economía general de las comunidades de una manera más efectiva y beneficiosa para la mayoría.

Debe rescatarse lo positivo: el mercado de las plataformas ayuda a la gente a viajar, aumenta el poder de los consumidores, promueve el turismo, ayuda a los anfitriones legales a obtener ingresos adicionales, entre otros; pero los serios impactos generados -en el sector hotelero, en las ciudades y barrios, en el aumento de los precios de los alquileres, en la vulneración de los derechos de usuarios y consumidores y en las condiciones laborales-nos indica que debemos dar una paso hacia adelante, mediante regulaciones mínimas y adecuadas que nivelen el campo de juego.

Los responsables políticos deben asumir su responsabilidad y crear un marco regulador que rectifique las diversas problemáticas generadas.

En última instancia, los gobiernos junto a las plataformas y a organizaciones de incumbencia, deben trabajar conjuntamente para erradicar ciertos impactos negativos y, al mismo tiempo, preservar los beneficios de un modelo de negocio que ha llegado para quedarse.

Por ello, acompañando una tendencia ampliamente mayoritaria a nivel mundial (París, Barcelona, Madrid, Roma, Japón y Alemania, entre otros) consideramos que la actividad de los Alquileres Temporarios Turísticos (“ATT”) no debe ser prohibida ni tampoco absolutamente desregulada, sino que debe adoptarse el criterio de una regulación adecuada, de manera tal que, mientras se contribuya al desarrollo equilibrado de la llamada economía de plataformas (o economías colaborativas), se proteja a los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), a los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal), se garantice una competencia justa con los restantes actores de la industria turística, fiscalidad equitativa y condiciones justas de trabajo.

 

 

 

Por tales razones y las que se agregarán al momento de su tratamiento, solicito a mis pares tengan a bien acompañarme y dar sanción favorable al presente Proyecto de Ley.

Mariana Juri

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(S-1831/2023) PROYECTO DE LEY

El Senado y la Cámara de Diputados, ….

CAPÍTULO I:

OBJETO. PERSONAS ALCANZADAS. PRINCIPIOS RECTORES

Artículo 1.- Del Objeto: La presente ley tiene por objeto la regulación del contrato de locación temporaria con fines turísticos en la República Argentina.

Artículo 2.- De las Personas alcanzadas: Se encuentran alcanzados por las disposiciones de la presente ley:

1) los propietarios o administradores que cuenten con poder suficiente y/o autorización correspondiente realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen inmuebles, tanto de manera ocasional como habitual, en la modalidad locativa definida en el artículo 4°.
2) las personas que requieran y contraten los servicios descriptos en el artículo 4° y oficien en calidad de huésped, usuario o consumidor del servicio.
3) toda persona humana o jurídica que comercialice, promocione, publicite o intermedie en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, por medios informáticos.

Artículo 3.- Objetivos del sistema: Son objetivos del sistema creado por la presente ley:

1) La protección de los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), de los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal);
2) El desarrollo sustentable y sostenible de las actividades que integran la cadena de valor del turismo en sus tres dimensiones: ambiental, económica y social.
3) La optimización de la calidad de los destinos y las prestaciones turísticas en todas sus formas y modalidades a fin de satisfacer la demanda nacional e internacional.

 

 

 

4) la competitividad, asegurando las condiciones necesarias para el desarrollo de la actividad a través de un producto turístico competitivo.
5) la seguridad de los huéspedes y empleados mediante normas comparables a los que mantienen los proveedores regulados.
6) la transparencia, debida información y seguridad jurídica en las transacciones.
7) la defensa y fortalecimiento de la competencia leal y justa entre los diversos actores del sistema y de éstos con los restantes actores regulados de la industria turística.
8) las condiciones justas de trabajo en la actividad.

CAPÍTULO II:

DEL CONTRATO DE HOSPEDAJE Y ALQUILER TEMPORARIO CON FINES TURISTICOS

Artículo 4.- Del Contrato de Hospedaje y alquiler temporario con fines turísticos: Se entiende por contrato de alquiler temporario turístico al servicio de alojamiento en unidades con destino habitacional, utilizadas total o parcialmente, por un período mínimo de un (1) día o pernoctación y de hasta noventa (90) días o pernoctaciones.

Artículo 5.- Sujetos: Son sujetos del contrato:
a) los propietarios o administradores que cuenten con poder suficiente o autorización realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen inmuebles de manera habitual en la modalidad locativa definida en el artículo 2° de la presente Ley, a quienes en adelante se denominarán como «anfitriones».
b) las personas que requieran y contraten los servicios descriptos en el artículo 4°, quienes se denominarán como “huésped”.
c) toda persona humana o jurídica que comercialice, promocione, publicite o intermedie en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, por medios informáticos, que se denominarán en adelante “plataformas digitales de alquiler temporario turístico”.

Artículo 6.- Actividad Excluida: En el caso en que un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se destine más de un sesenta por ciento (60%) de las unidades funcionales con destino habitacional a la actividad objeto de la presente y pertenezcan a un mismo propietario, se encuentren bajo la misma administración o se ofrezcan bajo una misma marca, no será de aplicación la presente ley y deberán contar con la habilitación, registro y categorización que corresponda según la Ley Nº 18.828 o la que en el futuro la reemplace.

 

 

 

Artículo 7.- De los derechos del huésped: El “huésped” de Alquiler Temporario Turístico, en su calidad de consumidor y usuario de un servicio surgido en una relación de consumo, tiene todos los derechos que surgen de la Ley Nacional de Defensa del Consumidor (Ley 24240), o la que en el futuro la reemplace.

Artículo 8.- De las obligaciones del huésped: A los efectos de esta Ley, y sin perjuicio de lo establecido en otras regulaciones que resulten aplicables, los huéspedes de Alquileres Temporarios Turísticos tienen la obligación de:

1. Observar las reglas de higiene, educación, convivencia social, y de respeto a las personas, instituciones y costumbres para la utilización adecuada de los diferentes servicios turísticos.
2. Respetar las instalaciones y los equipamientos del inmueble dado en Alquiler Temporario Turístico.

Artículo 9.- De los derechos del anfitrión: Son derechos del titular propietario o administrador de la vivienda de uso turístico entre otros:

1. Obtener la inscripción en el Registro, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la presente ley;
2. Los que se desprenden de las normas aplicables vigentes para la actividad hotelera en general.

Artículo 10.- De las obligaciones del anfitrión: El titular propietario o el administrador de la vivienda de uso turístico, tendrá enunciativamente las siguientes obligaciones:

1. Cumplir con las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad, medio ambiente y propiedad horizontal.
2. Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y en los términos pactados;
3. Tener vigente la habilitación, registro y autorización de uso turístico de la vivienda correspondiente;
4. En el proceso de comercialización hacer uso de sitios formales y regulares en todo el territorio nacional, proveyendo a los mismos del número de inscripción que deberá figurar en la oferta, así como las características reales de la vivienda a ser ofrecida;
5. Responder frente al huésped respecto a las normas generales relativas a la actividad hotelera;
6. Estar inscripto en los regímenes tributarios que correspondan a cada jurisdicción como prestador de servicios de alquiler temporario turístico;
7. Solicitar a la autoridad de aplicación la suspensión o baja respectiva del registro cuando así se correspondiere.

 

 

 

8. Notificar por los canales habituales de comunicación al consorcio de copropietarios de la existencia de una unidad dada en alquiler temporario con fines turísticos. La actividad no debe estar prohibida por reglamento de copropiedad.
9. Registrar información de cada huésped alojado, así como el período de alojamiento. La información debe ser conservada por el plazo que la Autoridad de Aplicación determine.
10. Informar a la autoridad de aplicación el cese de su ofrecimiento como propiedad de Alquiler Temporario Turístico en los plazos y términos que establezca la reglamentación.
11. Presentar una declaración jurada en la que conste el cumplimiento de las disposiciones de seguridad e higiene de los inmuebles objeto de la presente ley de acuerdo a la normativa vigente en la República Argentina. La misma deberá ser suscripta por un ingeniero, arquitecto o especialista en higiene o seguridad.
12. Exhibir en lugar visible de la entrada o de la recepción de la unidad una copia del Certificado de inscripción en el Registro, asignada por la Autoridad de Aplicación cuyas características serán determinadas por la normativa reglamentaria.
13. Contratar seguro de responsabilidad civil por daños contra terceros.
14. Incluir el número de inscripción en el Registro en toda reserva y publicidad en la que se ofreciere una unidad como Alquiler Temporario Turístico.
15. Informar al huésped, al momento de efectuarse la reserva, los servicios ofrecidos, las condiciones de los mismos y las políticas de reserva y cancelación.
16. Informar al huésped de la existencia del reglamento de copropiedad y poner una copia a su disposición.
17. Entregar al huésped un inventario del equipamiento y mobiliario, a los fines de constatar las condiciones de la unidad al momento del ingreso, en el caso en que reciba un depósito en carácter de garantía.

Artículo 11.- De los derechos de las Plataformas digitales de intermediación: Las plataformas digitales de alquiler temporario turístico podrán comercializar, promocionar, publicitar o intermediar en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso, publicando por medios informáticos la información brindada por el “huésped” que se encuentre inscripto en el Registro creado por la presente ley.

Artículo 12.- De las obligaciones de las Plataformas digitales de intermediación. Sin perjuicio de las obligaciones que resulten de la aplicación de cualquier otra normativa vigente, las plataformas digitales que ofrezcan, intermedien, y/o celebren contratos de locación temporarios con fines turísticos, deberán:

 

 

 

1. Habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad y en toda publicación o publicidad que se dé al mismo.
2. Proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler.
3. Exhibir en forma accesible en todo medio de publicación la información que la Autoridad de Aplicación determine.

CAPÍTULO III

DE LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN

Artículo 13.- Ámbito de actuación: El Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, será la autoridad de aplicación de la presente ley.

Artículo 14.- Funciones: Son funciones y atribuciones de la autoridad de aplicación las siguientes:

1. Determinar los requisitos generales y específicos que se deberán cumplir a los efectos de obtener la inscripción en el registro conforme a lo establecido en esta ley, su reglamentación y las normas que en su consecuencia se dicten.
2. Recibir la documentación requerida de la propiedad conforme a la reglamentación de la presente y proceder a su inscripción en el registro; emitiendo la constancia respectiva.
3. Aplicar las sanciones que correspondan de acuerdo a la reglamentación de la presente ley.
4. Remitir a los organismos o reparticiones públicas que correspondan las denuncias que sean de competencia de otras dependencias administrativas y que deban ser resueltas por las mismas.
5. Solicitar, previa notificación fehaciente y mediante resolución fundada la baja, el retiro o la suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el Registro.
6. Realizar intimaciones y requerimientos para cumplir con la normativa, en los casos que se detecten publicaciones u oferta de alquileres de inmuebles con fines turísticos temporarios que no se encuentren inscriptos en el Registro. La publicación de la oferta constituye presunción suficiente sobre la realización de la actividad por parte del huésped.

Artículo 15.- De la Inspección y Contralor. Atribuciones. – Convenios. La autoridad de aplicación tendrá las funciones de fiscalización, intimación y requerimientos a fin de detectar los incumplimientos a la presente ley.

 

 

 

Dichas atribuciones podrán ser delegadas en autoridades públicas provinciales y/o municipales en los casos en que en dichas jurisdicciones territoriales se encuentre vigente un registro de viviendas de alquileres temporarios con fines turísticos y se encuentre operativo un sistema de control sobre alquileres temporarios con fines turísticos. En todos los casos regirá entre las distintas jurisdicciones actuantes del sistema el deber de colaboración y comunicación, debiendo compartirse en forma automática y permanente la información existente en los Registros.

La autoridad de aplicación podrá celebrar convenios de colaboración y coordinación sobre las actividades establecidas en el artículo 14 de la presente ley para el contralor y fiscalización de las viviendas de alquiler temporario turístico con los respectivos organismos de turismo provinciales, municipales y de la Ciudad autónoma de Buenos Aires.

A los efectos de la asignación de competencias en los citados convenios, se deberán seguir las siguientes pautas: 1) Estado Nacional: Vigilar el cumplimiento del marco general de la actividad; imponer las sanciones que correspondan por la violación del cumplimiento de las obligaciones y las restantes funciones contempladas en el artículo 14 de la presente ley; 2) Estados Provinciales: Regular lo que atañe a la clasificación y categorización de los establecimientos y la regulación específica de la clase Alquileres Temporarios con fines Turísticos en cuanto a cumplimiento de los parámetros mínimos y normas de seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc., teniendo presente el marco general establecido por la legislación nacional. Asimismo, colaborar con la autoridad de aplicación nacional y/o instrumentar en forma directa un sistema de registro público obligatorio. La información relativa a dicho Registro debe ser compartida en forma permanentemente y actualizada con la autoridad nacional, y ser autoridad de control en lo que respecta a las cuestiones de su competencia y a aquellas delegadas por la autoridad de control nacional; 3) Estados Municipales: Regular lo atinente al ordenamiento urbano y edilicio (zonificaciones, códigos de construcción, y en caso que así lo disponga la legislación provincial en vigencia, cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc. y lo que en este aspecto le concierne en forma específica a la actividad de Alquileres Temporarios con fines Turísticos. Asimismo, deberá ser autoridad de control y fiscalización en lo que respecta a las cuestiones de su competencia, y a aquellas delegadas por la autoridad de control provincial y/o nacional.

CAPITULO IV:

DEL REGISTRO DE VIVIENDAS DE ALQUILERES TEMPORARIOS CON FINES TURISTICOS

 

 

 

 

Artículo 16.- Creación. Créase en el ámbito del Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación o quien en el futuro lo reemplace, el Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario.

Artículo 17.- Deber de Registración: Deberán registrarse todas las unidades habitacionales que sean ofrecidas y comercializadas bajo los criterios expresados en el artículo 4° de la presente ley. Al momento de la solicitud de la inscripción se le requerirá al propietario o administrador, la habilitación para la comercialización emitida por las autoridades competentes de sus respectivas jurisdicciones y el cumplimiento de las obligaciones tributarias y fiscales correspondientes.

CAPITULO V: REGIMEN SANCIONATORIO
Artículo 18.- De las sanciones: El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones y deberes previstos en la presente ley será pasible, de acuerdo a la gravedad de los hechos:

a. Apercibimiento;
b. Suspensión en el registro con un máximo de 90 días corridos;
c. Baja del Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario de la República Argentina.
c. 1. Se procederá a la baja del registro en caso de acumularse 3 (tres) suspensiones.
c. 2. La suspensión o baja del Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la República Argentina deberá ser comunicada por la Autoridad de Aplicación a las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico a fin de que inmediatamente retiren de la comercialización, promoción, y/o publicidad del alquiler temporario turístico la unidad sobre la que pesa la sanción.
c. 3. Operada la baja, la unidad en cuestión no podrá ponerse nuevamente en el mercado de alquileres temporarios turísticos por un lapso de 5 años a contar a partir de que quede firme la sanción.
c. 4. En caso de comprobarse que la persona titular o responsable del inmueble sujeto a alquiler temporario turístico, ejerza la actividad durante la vigencia de la suspensión o baja en el registro, se solicitará a la jurisdicción correspondiente la aplicación de una multa

Artículo 19.- En el caso de incumplimiento de la presente por parte las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico, las mismas serán pasibles de las siguientes sanciones: a. apercibimiento; b. multas a

 

 

 

determinar por la autoridad competente; c. suspensión de operar en el país;
d. cese definitivo de actividades en el país.

CAPITULO VI:

DE LOS CONFLICTOS. RESOLUCION ALTERNATIVA DE CONFLICTOS

Artículo 20. Del sistema de resolución de conflictos en materia de alquileres temporarios con fines turísticos: Para la resolución de conflictos que pudieran suscitarse entre personas locadoras y locatarias será de aplicación el Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo (SNAC). Dicho sistema extrajudicial atenderá y resolverá aquellos casos en los que existan incumplimientos a la normativa emanada de esta ley. La adhesión de los locadores al sistema arbitral deberá manifestarse en forma expresa al momento de la inscripción en el registro y se hará constar en el mismo.

Artículo 21.- Incorpórese a la Ley 25.997 como inciso 1.1.6 del Anexo I el siguiente texto: 1.1.6.: “Servicios de alojamiento en viviendas con fines turísticos, utilizados de forma total o parcial por un período mínimo de 1(un) día con al menos 1(una) pernoctación y, un máximo de 90 días”.

Artículo 22.- Aplicación supletoria. Será aplicable en forma supletoria el régimen sancionatorio de la Ley Nacional de Turismo (Ley 25.997), y la Ley de procedimientos administrativos (Ley 19.549).

Artículo 23.- Invitación. Invitase a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley.

Artículo 24.- Comuniquese al Poder Ejecutivo.

Mariana Juri

FUNDAMENTOS

Señora Presidenta:

Acompañando una tendencia ampliamente mayoritaria a nivel mundial (París, Barcelona, Madrid, Roma, Japón y Alemania, entre otros) consideramos que la actividad de los Alquileres Temporarios Turísticos (“ATT”) debe ser regulada por el Estado Nacional, debiendo adoptarse a su respecto un criterio de “regulación adecuada”; de manera tal que, mientras se contribuya al desarrollo equilibrado de la llamada economía de plataformas (o economías colaborativas), se proteja a los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), a los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal) y se garanticen una competencia justa con los restantes actores de la industria turística, fiscalidad equitativa y condiciones justas de trabajo.

Por ello es que el presente proyecto de Ley se plantea como Objetivos: a) Introducir obligaciones claras y coherentes para las plataformas y hosts; b) Permitir una supervisión eficaz de la actividad por parte de autoridades nacionales, provinciales y/o municipales; c) Garantizar la seguridad de los huéspedes y empleados mediante normas comparables a los que mantienen los proveedores regulados (Hoteles); d) Reducir la informalidad laboral creciente en la actividad.

A los efectos de cumplimentar tales objetivos, se propone introducir las siguientes herramientas regulatorias: a) Implementar un sistema de registro obligatorio y público; b) Determinar y definir las responsabilidades de propietarios, administradores y de las plataformas digitales dedicadas a las distintas formas de intermediación; c) Ordenar y articular las competencias de los distintos niveles de gobierno nacional, provinciales y municipales.

Es en este aspecto que ponemos especial énfasis, pues estimamos que las incumbencias competenciales entre ellos deben darse de la siguiente manera:

1) Estado Nacional: Establecer el marco general de la actividad mediante la regulación del contrato de hospedaje con fines turísticos temporarios de forma tal que el tratamiento jurídico respecto al pasajero, sus derechos y la responsabilidad del hospedero y de las plataformas, se asimile en todas las formas de hospedaje. Asimismo, debe proveer el marco general en materia de tributos de carácter nacional de modo de lograr una fiscalidad equitativa;
2) Estados Provinciales: Regular lo que atañe a la clasificación y categorización de los establecimientos y la regulación específica de la clase Alquileres con fines turísticos temporarios en cuanto a cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc., teniendo presente el marco general establecido por la legislación nacional. Asimismo, debe llevar un sistema de registro público obligatorio, que necesariamente debe ser compartido con la autoridad nacional, y ser autoridad de control en lo que respecta a las cuestiones de su competencia y a aquellas delegadas por la autoridad de control nacional.
c) Estados Municipales: Regular lo atinente al ordenamiento urbano y edilicio (zonificaciones, códigos de construcción, y en caso que así lo disponga la legislación provincial en vigencia, cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad, etc. y lo que en este aspecto le concierne en forma específica a la actividad de Alquileres Temporarios con fines Turísticos. Asimismo, deberá ser autoridad de control y fiscalización en lo que respecta a las cuestiones de su competencia, y a aquellas delegadas por la autoridad de control provincial y/o nacional.

Si observamos el derecho comparado podemos observar una profusa legislación y reglamentación sobre la materia. En el siguiente cuadro comparativo resumimos las herramientas legislativas encontradas:

Medida
Contenido
Objetivo específico
Países/Ciudades
Registro Obligatorio
Todos los anfitriones deben inscribirse en un registro (nacional o local)
Permitir/Mejora r el control y aplicación de la regulación
Alemania. Croacia.
Grecia. Suecia. Colombia. París.
Barcelona. Toronto. Buenos Aires
Deber de las PLATAFORMA
S de publicar número de registro
Es obligatorio para las
plataformas publicar el
número de
registro del anfitrión
Permitir/Mejora r el control y la aplicación de la regulación.
Disminuir la informalidad
San Francisco París
Japón
Cumplimiento de parámetros mínimos en seguridad, salubridad, higiene, accesibilidad
Estándares mínimos de cumplimiento del contrato
Protección de los derechos de consumidores y usuarios
Madrid
Determinación de responsabilidad legales de PLATAFORMAS y ANFITRIONES
Regulación clara de los derechos y obligaciones de las partes del contrato. Anfitriones y Plataformas deben asumir sus Protección de los derechos de consumidores y usuarios
París Roma

 

 

 

 

responsabilida des frente al
consumidor

Aplicación y Control
Deber del
Estado de controlar.
Aplicación de sistemas permanentes de monitorización. Aplicación de medidas administrativas
y sancionatorias
Control más eficiente.
Cumplimiento de los objetivos de la
reglamentació n.
Perth Toronto
Santiago de Chile Bogotá
París Milán Barcelona New York Croacia Gracia

En el presente proyecto de ley adoptamos mayoritariamente las herramientas precedentemente expuestas. No obstante, hemos preferido no incorporar medidas y disposiciones que significan mayores restricciones para la libertad de contratación y que observamos como innecesarias en nuestro país, tales como:
Restricciones en ciudades por zonas geográficas
Barcelona París
Creación de Impuestos para turistas
New York Berlín Barcelona París
Italia (21%) + Roma (3,5%) o
Turín (2,9%)
Restricciones en días que puede alquilarse para turismo temporario
París (hasta 120 días al año) Londres
Berlín (90 días en segunda vivienda)
New York (30 días, salvo que viva en el lugar)

Con todo, estimamos pertinente y adecuado enfrentar los aspectos centrales de las diversas problemáticas que nos plantea esta nueva forma de contratación que se ha desarrollado en el mercado turístico, que podemos resumir en las siguientes:

1. El impacto en el sector hotelero tradicional: La industria hotelera está dictada por regulaciones y altos costos fijos, incluyendo altas barreras de entrada que provienen de inversiones iniciales astronómicas. La acción de las PLATAFORMAS afectó los ingresos de las habitaciones de hotel al reducir los índices de ocupación, los precios de las habitaciones de hotel o ambos. Los hoteles están exigiendo una regulación para frenar los efectos negativos de las PLATAFORMAS y nivelar el campo de juego regulatorio (frente al modelo económico de coste marginal cero de las Plataformas).

Asimismo, los proveedores de departamentos individuales de las plataformas no están sujetos a una reglamentación estricta como la de los hoteles tradicionales. Estos tres elementos juntos refuerzan el creciente poder de mercado de las plataformas frente a los competidores tradicionales y le ayudan a desarrollar una ventaja comparativa (ventajas económicas, impositivas, laborales, burocráticas).

2. Desplazamientos urbanos que pueden afectar ciudades y barrios: Uno de los temas más debatidos asociados con las Plataformas es su impacto en las ciudades y barrios. El aumento de los alquileres turísticos a corto plazo ha creado en algunas ciudades escasez de viviendas asequibles a largo plazo, lo que ha tenido un impacto drástico en los precios de alquileres y en el estilo de vida de las poblaciones de menores ingresos.

Investigaciones demuestran que el turismo de alquileres temporarios se está convirtiendo en un factor de creación de desigualdad urbana. Junto con el impacto de la escasez de viviendas y el aumento del precio de los alquileres, se producen otros impactos como son la modificación de las condiciones de tranquilidad y convivencia de barrios y comunidades (fiestas ruidosas, congestión y «exceso de turismo»). Ciertas transformaciones demográficas en los barrios provocan desplazamientos comerciales o la introducción de nuevos servicios y opciones de consumo (provocando congestión turística y vacío residencial), aumento de precios de los alquileres, bienes y servicios del lugar y por tanto, desplazamientos de las clases bajas y/o medias de determinados lugares, a veces centrales, a otros periféricos.

3. Vulneración de derechos a usuarios y consumidores. Peligro en la vida, seguridad y salubridad. Responsabilidades:

A partir de la observación de la casuística proveniente del derecho argentino y fundamentalmente del derecho comparado (Comisión Europea, Red Europea de Cooperación para la Protección de los Consumidores, entre otros) surge un campo de acción muy amplio en procura de garantizar que los derechos de consumidores y usuarios no se vean vulnerados por las plataformas y anfitriones.

Así pues, se han denunciado “Prácticas comerciales engañosas”, determinadas por contener información falsa o carecer de información sustancial para inducir a error al consumidor medio, haciéndolo tomar una decisión que de otro modo no hubiera tomado. Asimismo, existen numerosos supuestos de vulneración a la “Obligación de proporcionar una información completa y adecuada sobre el precio”. A modo de ejemplo, la Comisión Europea y Red CPC observaron los Términos de Servicio de Airbnb (en el párrafo 6.2 – epígrafe 6, dedicado a las «Tarifas de Servicio») por presentar falta de claridad y ambigüedad en la información sobre el precio total o final. Es evidente que el precio total de un producto o servicio es un elemento fundamental para la adopción de la decisión de compra del consumidor y es por ello que debe de estar siempre claramente visible y determinado. Asimismo, la “Obligación de identificar claramente si el anfitrión tiene la condición de empresario o de consumidor”, ha sido exigida entendiendo que la condición de profesional o de particular del anfitrión puede influir en la decisión del consumidor y que la misma tiene consecuencias jurídicas en cuanto a la protección del consumidor.

Finalmente, numerosas “Cláusulas abusivas” han sido denunciadas y resueltas, cuando median cláusulas contractuales que no se han sido negociadas individualmente y que, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato. Por ejemplo en materia de “jurisdicción” (determinándose que no debe llevarlo a un país diferente de su Estado de residencia); en cuanto a “decisiones unilaterales de las plataformas sobre terminación de un contrato”; o “privación a los consumidores de su derecho legal básico de demandar a un anfitrión en caso de daños personales u otros daños”; o “modificación unilateral de las cláusulas y condiciones, sin informar claramente a los consumidores anticipadamente y darles la posibilidad de rescindir el contrato; o en cuanto a la política de Airbnb en materia de “restituciones e indemnizaciones y de aceptación de demandas por daños”, la que debe estar claramente definida y no debe privar a los consumidores de su derecho de interponer los recursos legales a su disposición.

De la citada casuística surge entonces la necesidad de realizar una reglamentación adecuada de un contrato complejo (hospedaje turístico transitorio) que une a distintas partes en diversas etapas de desarrollo: Anfitrión-Plataforma; Plataforma-Usuario; Usuario-Anfitrión.

Por demás, numerosas denuncias y hechos denotan la posibilidad extendida que se utilicen sitios que ponen en peligro la vida, seguridad y salubridad de las personas, siendo necesario reglamentar las responsabilidades que deberán asumir anfitriones y plataformas.

4. Cambios en condiciones laborales:

La informalidad existente en la actividad de alquileres con fines turísticos temporarios ha provocado una creciente informalidad en el mercado laboral relativo a la misma, debiendo asegurarse las condiciones justas de trabajo. Atendiendo a todas estas problemáticas, es que estimamos necesario que los estados, mediante su legislación, brinde herramientas que acompañen el crecimiento de las economías colaborativas y para que ellas se incorporen a la economía general de las comunidades de una manera más efectiva y beneficiosa para la mayoría.

Debe rescatarse lo positivo: el mercado de las plataformas ayuda a la gente a viajar, aumenta el poder de los consumidores, promueve el turismo, ayuda a los anfitriones legales a obtener ingresos adicionales, entre otros; pero los serios impactos generados -en el sector hotelero, en las ciudades y barrios, en el aumento de los precios de los alquileres, en la vulneración de los derechos de usuarios y consumidores y en las condiciones laborales-nos indica que debemos dar una paso hacia adelante, mediante regulaciones mínimas y adecuadas que nivelen el campo de juego.

Los responsables políticos deben asumir su responsabilidad y crear un marco regulador que rectifique las diversas problemáticas generadas.

En última instancia, los gobiernos junto a las plataformas y a organizaciones de incumbencia, deben trabajar conjuntamente para erradicar ciertos impactos negativos y, al mismo tiempo, preservar los beneficios de un modelo de negocio que ha llegado para quedarse.

Por ello, acompañando una tendencia ampliamente mayoritaria a nivel mundial (París, Barcelona, Madrid, Roma, Japón y Alemania, entre otros) consideramos que la actividad de los Alquileres Temporarios Turísticos (“ATT”) no debe ser prohibida ni tampoco absolutamente desregulada, sino que debe adoptarse el criterio de una regulación adecuada, de manera tal que, mientras se contribuya al desarrollo equilibrado de la llamada economía de plataformas (o economías colaborativas), se proteja a los consumidores y usuarios (en su vida, salud, seguridad y derechos), a los destinos turísticos (en la planificación de su desarrollo urbanístico y en la preservación de las condiciones de buena convivencia social y vecinal), se garantice una competencia justa con los restantes actores de la industria turística, fiscalidad equitativa y condiciones justas de trabajo.

Por tales razones y las que se agregarán al momento de su tratamiento, solicito a mis pares tengan a bien acompañarme y dar sanción favorable al presente Proyecto de Ley.

Mariana Juri